토지 양도세율표 정리 (2025년) - 절세 전략까지 한눈에!

토지 매각 계획 있으신가요? 세금 부담 미리 확인하세요!
토지를 매각할 계획이 있으시다면 반드시 알아두셔야 할 정보가 있습니다. 바로 토지 양도세율입니다! 토지를 팔 때 발생하는 양도소득세는 매매 차익의 상당 부분을 차지하기 때문에, 사전에 정확한 세율과 계산 방법을 알아두면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

2025년 기준으로 토지 양도세율에 일부 변동이 있을 수 있어, 최신 정보를 바탕으로 토지 양도세율표와 절세 전략까지 한번에 정리해드립니다. 이 글을 통해 토지 매각 시 발생하는 세금을 최소화하고, 더 많은 수익을 얻을 수 있는 방법을 알아보세요!

 

 

 

 

토지 양도세란? 

토지 양도세란 정확히 말하면 '양도소득세'의 일부로, 토지를 판매하여 발생한 양도차익(이익)에 부과되는 세금을 말합니다. 쉽게 말해 토지를 팔아서 남은 이익에 대해 내는 세금이죠.

 

 

토지 양도세 과세 대상

토지 양도세가 부과되는 주요 대상은 다음과 같습니다.

• 개인이 소유한 토지를 매각하는 경우
• 상속 또는 증여받은 토지를 처분하는 경우
• 재개발·재건축으로 인해 대지가 수용된 경우
• 법인이 아닌 개인이 사업 목적으로 취득한 토지를 판매하는 경우

 

 

 

토지 양도차익 산출 방법

토지 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

양도차익 = 양도가액(판매가격) - 취득가액(구입가격) - 필요경비

여기서 필요경비는 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(토지 가치를 높이는 지출) 등을 포함합니다.

 

 

2025년 토지 양도세율표 총정리

 

보유 기간별 기본 토지 양도세율표

2025년 기준 토지 양도세율은 보유 기간에 따라 크게 달라집니다. 아래의 토지 양도세율표를 참고하세요.

보유 기간	적용 세율
1년 미만	50% (2021년 6월 1일 이후 취득분은 70%)
1년 이상 2년 미만	40% (2021년 6월 1일 이후 취득분은 60%)
2년 이상	기본세율 적용 (6%~45%, 누진세율)

 

2년 이상 토지를 보유한 경우, 양도차익(과세표준)에 따라 다음과 같은 누진세율이 적용됩니다.

과세표준(양도차익)	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1억 5천만 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

✅비사업용 토지에 대한 추가 세율
비사업용 토지(특정 요건을 충족하지 못한 토지)의 경우, 위 세율에 10%p가 추가로 부과됩니다. 따라서 토지가 비사업용으로 분류되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

보유 기간별 세율 적용 방법

보유 기간은 취득일로부터 양도일까지 계산합니다.

• 취득일: 토지 매입계약서상 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날
• 양도일: 토지 매각계약서상 잔금 수령일 또는 등기 접수일 중 빠른 날

상속/증여받은 토지의 보유 기간
상속 또는 증여받은 토지의 경우, 보유 기간은 다음과 같이 계산됩니다.

• 상속받은 토지: 피상속인(돌아가신 분)의 취득일부터 계산
• 증여받은 토지: 증여받은 날부터 새롭게 계산 (단, 특수관계인으로부터 증여받은 경우 예외 있음)

 

 

장기보유특별공제

토지를 장기간 보유한 경우, 양도차익에서 일정 비율을 공제받을 수 있습니다.

보유 기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상	30%

단, 비사업용 토지의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

 

 

토지 양도세 계산 방법 및 사례

✅양도소득세 계산 공식

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율 - 누진공제액

사례 1: 단기 보유 토지 매각

 

• 취득가액: 2억 원
• 양도가액: 3억 원
• 필요경비: 2,000만 원
• 보유 기간: 1년 6개월
• 계산:
  • 양도차익: 3억 - 2억 - 2,000만 원 = 8,000만 원
  • 세율: 40% (1년 이상 2년 미만)
  • 양도소득세: 8,000만 원 × 40% = 3,200만 원

사례 2: 장기 보유 토지 매각

 

• 취득가액: 1억 원
• 양도가액: 5억 원
• 필요경비: 3,000만 원
• 보유 기간: 10년
• 계산:
  
  • 양도차익: 5억 - 1억 - 3,000만 원 = 3억 7,000만 원
  • 장기보유특별공제: 3억 7,000만 원 × 30% = 1억 1,100만 원
  • 과세표준: 3억 7,000만 원 - 1억 1,100만 원 = 2억 5,900만 원
  • 적용 세율: 38% (1억 5천만 원 초과 3억 원 이하)
  • 누진공제액: 1,940만 원
  • 양도소득세: (2억 5,900만 원 × 38%) - 1,940만 원 = 7,902만 원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지 양도세 비과세 요건 알아보기

양도소득세가 많이 나와 부담이 된다면, 비과세 요건을 알아보세요, 특정 조건을 충족하는 경우 토지 양도세가 비과세되거나 감면될 수 있습니다.

 

1. 농지 관련 비과세

• 자경농지: 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우
• 농지 교환 또는 분합: 농업 경영 목적으로 농지를 교환하거나 분합하는 경우

 

2.공익사업 관련 비과세

• 수용 또는 협의매수: 공익사업을 위해 토지가 수용되거나 협의매수되는 경우
• 대토보상: 토지 수용 시 대체 토지로 보상받고 이를 양도하는 경우

3.기타 비과세 사유

• 이농 또는 귀농: 이농 또는 귀농에 따라 농지를 양도하는 경우
• 상속 농지: 상속받은 농지를 일정 기간 내에 양도하는 경우
• 개발제한구역 내 토지: 개발제한구역 지정 이전부터 소유한 토지를 양도하는 경우

 

 

토지 양도세 절세 전략 7가지

1. 장기 보유 전략
토지를 단기간에 매각하는 것보다 최소 2년 이상, 가능하면 10년 이상 보유한 후 매각하는 것이 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 10년 이상 보유 시 최대 30%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2.필요경비 최대한 반영하기
토지 취득 및 보유 과정에서 발생한 모든 비용을 꼼꼼히 챙겨 필요경비로 공제받으면 양도차익을 줄여 세금을 절약할 수 있습니다. 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 토지 개량비용 등의 증빙자료를 잘 보관하세요.

 

 

 

3.비사업용 토지 해당 여부 확인
비사업용 토지는 10%p 추가 과세되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 토지가 비사업용으로 분류되지 않도록 사업용 요건을 충족하는 방법을 고려해보세요.

 

4.분할 양도 전략
토지 규모가 크다면, 한 번에 양도하기보다 여러 해에 걸쳐 분할하여 양도하면 누진세율 구간을 낮출 수 있어 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.

 

5.가족 간 증여 후 양도
토지를 가족에게 증여한 후 일정 기간이 지난 뒤 양도하면 세금 부담을 분산시킬 수 있습니다. 다만, 증여세와 양도세 간의 균형을 고려해야 합니다.

 

6.양도 시기 전략적 선택
정부의 부동산 정책 변화나 세법 개정 시기를 고려하여 양도 시기를 전략적으로 선택하세요. 특히 세율 인상이 예상될 때는 서둘러 매각하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

7.전문가 상담 활용
토지 양도세는 복잡한 계산과 다양한 특례가 적용되므로, 전문 세무사와 상담하여 개인 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 상속받은 토지를 바로 팔면 양도세율이 어떻게 적용되나요?
A1: 상속받은 토지의 보유 기간은 피상속인(돌아가신 분)의 취득일부터 계산합니다. 따라서 피상속인이 오래 보유했던 토지라면, 상속 후 바로 매각하더라도 장기 보유에 따른 낮은 세율과 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q2: 비사업용 토지란 무엇인가요?
A2: 비사업용 토지는 일정 기간 동안 사업에 사용되지 않거나, 특정 요건을 충족하지 못한 토지를 말합니다. 농지, 임야, 나대지 등이 이에 해당할 수 있으며, 비사업용으로 분류되면 10%p 추가 과세되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

 

Q3: 토지와 건물을 함께 판매할 경우 세금은 어떻게 계산하나요?
A3: 토지와 건물은 별도로 구분하여 양도세를 계산합니다. 토지는 토지 양도세율에 따라, 건물은 건물에 적용되는 세율에 따라 각각 계산한 후 합산합니다. 특히 주택의 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q4: 토지 양도 시 발생하는 세금은 양도소득세 외에 또 있나요?
A4: 네, 토지 양도 시 양도소득세 외에도 지방소득세가 양도소득세의 10%로 부과됩니다. 또한 경우에 따라 농어촌특별세가 추가로 부과될 수 있습니다.

 

Q5: 토지 매매 계약 후 잔금 지급 전에 세율이 변경되면 어떤 세율이 적용되나요?
A5: 양도소득세율은 원칙적으로 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)을 기준으로 적용됩니다. 따라서 계약 시점과 잔금 지급 시점의 세율이 다르다면 잔금 지급 시점의 세율이 적용됩니다.

 

토지 양도세는 매각 수익에 큰 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 2025년 토지 양도세율표를 참고하여 보유 기간과 양도 시기를 전략적으로 선택하고, 필요경비를 꼼꼼히 챙겨 세금 부담을 최소화하세요.

특히 장기 보유 전략, 필요경비 최대 반영, 분할 양도 등의 절세 전략을 활용한다면 상당한 세금을 절약할 수 있습니다. 복잡한 세금 계산이 부담스럽다면 전문 세무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

토지 매각을 계획 중이시라면, 이 글에서 소개한 정보와 전략을 활용하여 더 많은 수익을 얻으시길 바랍니다!